5つの売買事例をご紹介
価値を高めて高く売る
土地は地域ごとに色々な制限を受けています。それによって、高く売る事が困難なケースもあります。しかし、制限を上手く活用し、その土地の価値を最大限に高め、通常の価格より900万円高く売却できたケースをご紹介します。
豊田市前林町は調整区域で、基本的には住宅用地として売却出来ません。しかし、今回の土地は昭和45年11月時点で宅地として認められた所謂「既存宅地」である事を第一に証明しました。それにより、農地であれば3万円?5万円の坪単価を約30万円程度まで引き上げることに成功しました。対象地は280㎡、約84.70坪と調整区域の既存宅地としては一般的な大きさで、これを坪単価30万円で計算すると2,541万円で売却可能なことが分かります。しかし、私たちは豊田市の調整区域には180㎡以上の面積制限が設けられており、もし360㎡ある土地なら2区画の住宅用地が造成可能であることを地主様へお伝えしました。
その上で隣地の所有者様に協力を求め80㎡(約24.20坪)の土地売買を事前に行い360㎡を確保しました。これにより、より最小面積で売却が可能になり、2541万円は予算オーバーだが2200万円程度なら購入可能。という買主様を容易に見つける事が可能となり、54.45坪(180㎡)を2200万円で売却する事ができました。この場合の坪単価は約40.4万円で、当初の30万円で280㎡を売却した場合と比べると約900万円も高く売れたことになります。当然、隣地様から譲って頂いた土地の購入費用もありますので、900万円全てが増えたわけではありませんが、それぞれのエリアや地域において、制限を上手く活用し、「土地の価値を最大限に引き出す!」事例のご紹介です。
相続対策
かなり多くの不動産を所有されており、少し頑固な89歳の御主人様と御家族のケースです。
御主人様は御家族を非常に愛してらっしゃいましたが、御先祖様から受け継いだ土地を売却することには抵抗がありました。しかしこのまま相続した場合、御家族は約6000万円の相続税を支払わなくてはならない。という難しいケースでした。 そこで、私たちは不動産だけではなく、保険や現金・株など、全ての資産をお伺いし、生命保険に余剰がある事を発見しました。御家族には奥様のほか子供さんたちもあり基礎控除と保険控除が適応可能でしたが御主人様の年齢を考えると簡単には保険加入が難しく、御家族も諦めていたご様子でした。
私たちは多くの保険会社に事例の問い合わせを行い。90歳までは無条件で加入可能な一括払いの保険を見つけました。しかし一括払いには現金が必要となり、最終的にはアパート経営をしていた不動産の余剰地と駐車場の一部を売却することで現金の調達を行いました。御主人様の意に反して行った提案で、はじめは「自分が死んでから、残った者が考えれば良い」とおっしゃっていた御主人様でしたが、何度も話合いを重ねるうちに、家族に残したい本当の財産は「バブルに翻弄されずに農家を真面目に続けてきた」事である。という答えを見つけられました。そこで、すでにアパートにしてしまっている敷地に余剰を見つけ、現金化する事で保険を準備する事が出来ました。
資産の活用
大きな資産を持つ地主様でしたが、こちらの御主人は土地ではなく資産を目減りさせない事で御先祖様に酬いる。というお考えの方でした。
御主人様はご病気を患っており止むを得ず農業を辞めておられました。本来なら地域のためにも生産高を減らすような提案はしませんが、ご病気を考えると残された御家族が心配である。という御主人の気持ちも無視できず、収益性の高い不動産への買い替えをご提案しました。
資産を減らしたくない。というご希望がありましたので、今回は売却したお金で名古屋駅に近いマンションを購入して頂きました。賃貸需要が見込めるエリアでは安定的に収益を見込むことが出来ますので、田畑を貸していた時以上の収入を得ながら、いざという時にはすぐに現金化できる物件に変えておいたのです。幸い相続税分の現金を御家族が有していましたので、すぐに現金化する必要はないケースでしたが、「売ろう」と思った時に売れる資産でなければ資産価値が担保できないと考えました。
世代を超えて資産を活用する
現在東京都にお住いの方からのご依頼でした。
元はみよし市のご出身で、学生時代から東京に生活の拠点を置いている。という50代の男性でした。御両親を亡くし、長らく実家を維持し続けてきたが、お子様の大学進学にあたり、売却を決められた。ということでした。生まれ育った実家を売却することは寂しい気持ちにもなりますが、ご両親の残された資産をお孫さんへ引き継ぐことは、私たちにとっても非常に価値のある仕事だと感じます。少子化が叫ばれる昨今において、やはり「子は地域の宝」です。急いではいない。という事でしたので、私たちは築40年のご実家を解体する事をご提案しました。ご本人様は複雑な心境とお話されておりましたが、私たちの責任は一円でも高く売却し教育資金に当てて頂く事です。また、これは購入される方にとっても大切な事で、昔は建物の下に色々なものを埋めてしまっている事があります。また、建物がある事で地盤の強度を事前に知る事が出来なかったり、土地のイメージを理解出来なかったりします。
購入される方も多くは子育て世代です。人から人へ環境を繋ぎ、それぞれの場所で健やかに子育てをする事は、私たち不動産業者の使命とも言えるのではないでしょうか。売主様にもより良い条件で売却して頂きたいが、買主様にも最大限の価値を提供したい。と考えております。(御両親様がご健在であれば教育資金贈与の非課税制度なども活用可能です)
相続した収益不動産の売却
すでに相続を受けた収益アパートの売却です。売主様は、知立市で相続対策を目的に先代が建てた収益アパートを相続しました。しかし15年ほど経ったところで返済と収入が見合わない事に気付かれ、売却を決められました。
実はこのケースでは次に買った方も収支が合わない事が懸念され、なかなか売却が困難な事例です。主な原因は耐用年数です。そこで私たちは減価償却に着目しました。「返済が多い」のは建物価値が高いのが原因です。つまり、法定の耐用年数では返済しきれない価値がある。ということです。ですので、私たちは何故価値が高いのかを証明する為、改めて建物の評価を行うため、再度調達価格を算出しました。価値が高い主な理由としては高価な材料を使用していることでしたが、建物の劣化も発見する事が出来ました。現在は好景気ということもあり、経営状態の良い企業が沢山あります。そこで、内部留保を償却資産へ転換し、さらに修繕費を計上することで経費を資産に付け替える提案が可能になりました。
融資を受ける場合、耐用年数は障害となりますが、現金を用いる場合は残存償却期間内で多くを償却できる事は非常に有利な節税手段です。あくまでも実際に価値がある事が前提ですが、両者にとって良い結果となった一例です。